Ces dernières années, les épargnants et investisseurs ont connu une conjoncture inédite :des niveaux de taux sans risque au plus bas - voire même négatifs - et une inflation quasi-nulle. Dans le même temps, le prix de nombreux actifs a alors connu une hausse historique. Avec le prix de ces actifs "boostés" par une abondance de liquidités, les rendements récurrents (dividendes, loyers...) se sont effondrés. Les rendements de l'assurance-vie ont également été impactés très négativement par la baisse des taux.

Actuellement, le retour de l'inflation et la hausse des taux d'intérêt amènent une nouvelle donne. Outre la problématique de valoriser son patrimoine à terme, la recherche d'un rendement suffisant pour éviter l'érosion liée à l'inflation est devenue un défi ces dernières années. Le crowdfunding immobilier, apparu récemment, s'est avéré comme une alternative très compétitive de placement, avec des taux élevés pour un risque relativement maîtrisé, et une liquidité contractuelle à moyen terme. Focus sur cette nouvelle opportunité pour placer son épargne et sa trésorerie.

Plateformes de crowdfunding comment ça marche ? C'est quoi le crowdfunding immobilier, quel est son fonctionnement ?

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Le crowdfunding immobilier est un moyen innovant de placer sa trésorerie via des plateformes de financement participatif agréées par l'AMF (et bientôt dans le cadre d'une réglementation européenne).

Le crowdfunding immobilier consiste à financer des acteurs professionnels de l'immobilier, sélectionnés par ces plateformes. Le financement se fait principalement via des obligations à taux fixe émises à moyen terme (généralement entre 12 à 36 mois) par chaque société emprunteuse.

Il existe différents types de professionnels qui font appel au crowdfunding immobilier pour se financer :

  • Les promoteurs immobiliers : qui développent des programmes de logements neufs souvent vendus sur plan
  • Les marchands de biens : qui achètent des immeubles dans le but de les revendre rapidement avec une plus-value (souvent après des travaux de rénovation)
  • Les foncières : qui sont des sociétés commerciales détenant et exploitant un portefeuille immobilier (en le louant par exemple) dans une optique patrimoniale à long-terme

Ces professionnels ont des besoins récurrents de financement pour mener leurs opérations.Ils sont couverts avant tout par leurs fonds propres et des financements bancaires. Or, ces opérateurs ne peuvent récupérer les fonds propres investis sur leurs projets en cours qu'au débouclage des opérations (revente du bien) ce qui peut les amener à manquer de nouvelles opportunités par manque de fonds à l'instant T.

Le crowdfunding immobilier fournit à ces professionnels des financements complémentaires, leur permettant d'optimiser l'utilisation de leurs fonds propres en complétant leur financement via des prêts obligataires. Ce qu’il faut retenir, c’est que :

  • Ces obligations ont une durée et une liquidité calculées sur l'horizon de revente du projet financé (18 mois par exemple)
  • Les taux d'intérêt vont de 8% à 12% par an
  • Le financement apporté ne porte que sur une partie du financement global
  • Chaque prêteur de la plateforme peut investir facilement en ligne et sans frais généralement à partir de 1000 euros et diversifier entre plusieurs projets
  • Les projets offrent des prêts adossés à des garanties et des sûretés (type hypothèques ou cautions)
  • Le plus souvent, le porteur du projet apporte un certain niveau de fond propre témoignant de son implication financière et fournissant une marge de sécurité aux prêteurs. En effet, les détenteurs d'obligations sont prioritaires sur les détenteurs de fonds propres sur le produit de vente ou en cas de liquidation

En fonction du niveau de risque estimé du projet (expérience du porteur, type de bien et d'opération financée, durée, localisation...), la rémunération proposée pourra varier généralement de 8% à 12% par an.

L'investissement pour les prêteurs est très facile, il suffit d'ouvrir un compte personnel sécurisé sur la plateforme (RIB, justificatif de domicile) et de remplir un questionnaire rapide de connaissance client pour commencer à investir après validation de l'inscription.

WeShareBonds, Wiseed, Homunity, Fundimmo, Clubfunding, Anaxago: quelle est la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier ?

Tout d'abord, les plateformes de crowdfunding doivent être agréées par l'AMF. Elles ont une obligation de moyen. Certaines sont multi thématiques comme Wiseed ; d'autres sont focalisées à 100% sur l'immobilier comme c’est le cas pour Wesharebonds.

Les plateformes peuvent avoir des biais géographiques ou en termes de type de projet(promotion immobilière, marchands de biens...). Elles peuvent également présenter des exigences plus ou moins élevées en termes de fonds propres apportés par le porteur du projet ou d'expérience de l'emprunteur.

Ensuite, le nombre de projets, les montants totaux levés, le niveau de rémunération moyen(taux d'intérêt), le track-record historique (taux de défaut, taux de retards) de la plateforme, la transparence et la qualité de l'information sont des critères clé pour choisir sa plateforme.Il existe d'ailleurs des sites comparatifs.

Parfois, du fait des montants levés, il est difficile d'avoir accès aux opportunités d'investissement qui sont victimes de leur succès et souscrites très rapidement. Il existe parfois des systèmes de pré-réservation qui permettent de sécuriser une allocation.

Pour rappel, les liquidités des investisseurs ne sont pas détenues directement par les plateformes mais via un prestataire de paiement tiers (comme Lemonway par exemple). La plateforme ne joue que le rôle de tiers de confiance. Elle représente cependant les prêteurs en cas de défaut des emprunteurs.

Généralement, les plateformes sont rémunérées par les emprunteurs, mais un nombre croissant de plateformes demande désormais des frais aux investisseurs.

Finalement, au-delà du choix de la plateforme, c'est la qualité des émetteurs qui importe avant tout.

Crowdfunding immobilier : combien investir ?

Comme pour quasiment tous les investissements, le crowdfunding immobilier présente un risque de perte en capital. Cependant, le niveau de risque peut-être limité du fait que la plupart des investissements offrent des sûretés (hypothèques, cautions...) et qu'il est possible de diversifier entre plusieurs projets. Historiquement, le taux de défaut du crowdfunding immobilier est resté très faible.

Le montant investi doit tenir compte des contraintes de liquidité de chaque investisseur (en effet, les fonds seront bloqués pendant toute la durée du prêt généralement de 12 à 36mois). Les intérêts seront souvent versés in fine lors du remboursement, cependant ils peuvent être parfois perçus périodiquement (mensuellement ou trimestriellement).

Le crowdfunding est en complément parfait d'investissements à plus long-terme(assurance-vie, PER, actions, immobiliers, fonds...). Avec une liquidité à moyen terme, il permet de placer régulièrement sa trésorerie disponible avec un couple rendement/risque très attractif, et de toucher régulièrement des intérêts, sans frais de gestion.

Par ailleurs, il est possible d'investir à titre personnel (que l'on soit résident fiscal ou non-résident) ou via une société. La fiscalité pour les résidents français est la flat-tax à 30%sur les intérêts perçus.

L'investissement minimum demandé est généralement de 1000 euros par projet, mais il est également possible d'investir jusqu'à plusieurs centaines de milliers d'euros par projet, certains projets présentés nécessitant plusieurs millions d'euros.

Quels sont les inconvénients et risques du crowdfunding immobilier ?

Les inconvénients du crowdfunding immobilier peuvent être d'être exposé sur une thématique unique avec des possibles ralentissements du marché immobilier. En cas de retournement brutal du marché, les marchands de biens les plus fragiles peuvent être fortement impactés à court terme, d'où l'importance d'une sélection attentive.

Investir régulièrement peut permettre de mieux passer les cycles. Pour les prêteurs, le niveau absolu du marché n'est pas fondamental, il faut juste que l'emprunteur génère suffisamment de marge pour être en capacité de rembourser sa dette.

L'investisseur n'acquiert généralement pas directement un actif, il est créancier d'un opérateur avec un certain nombre de garanties. Il est ainsi possible d'équilibrer le niveau de risque en choisissant des projets plus ou moins risqués (et un taux qui sera en conséquence en théorie plus élevé).

La LTV (Loan to value), c'est-à-dire le montant de la dette rapportée à la valeur estimée de l'opération financée est un point clé pour mesurer le risque. Ainsi, une LTV de 60% par exemple implique qu'il faudrait une décote de 40% à la revente sur le prix estimé de l'actiffinancé pour que les prêteurs soient impactés. Les plateformes présentent généralement plusieurs scénarios de sortie (optimiste, neutre pessimiste) permettant de mesurer le niveau potentiel de défaut en fonction du prix de vente.

En tant que produit à taux fixe, les gains sont limités mais restent tout de même dans une fourchette haute et attractive en termes de taux (9% brut en moyenne et une tendance actuelle à la hausse).

À la différence d'un investissement immobilier classique à long terme, l'investisseur ne dispose généralement pas de levier bancaire. Cependant, le rendement est très supérieur à la majorité des investissements résidentiels (moins de 3% hors frais et fiscalité, pour un investissement locatif à Paris actuellement). De plus, le recours au levier bancaire s'avère de plus en plus compliqué et moins pertinent avec la hausse du niveau des taux.

Le crowdfunding immobilier offre avant tout une opportunité de placement complémentaire à d'autres formes d'épargne plus classique, sans avantage fiscal particulier, mais offrant une bonne flexibilité et une facilité d'investissement (plateforme online 24H/24) avec un accès en temps réel pour optimiser et diversifier son patrimoine.

Article co-rédigé par Frédéric Arnaud

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